قانون جدید تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی در سال 1405

تا حالا به گوشتان خورده که میگویند این زمین خارج بافت شامل طرح هادی است و باید تغییر کاربری بدهد؟چند کلید واژه در همین سوال نهفته است که قبل از توضیح مراحل انجام این کار باید با آن واژه ها آشنا شویم. کلمه های همچون: کاربری ، بافت و طرح هادی، در ابتدا بیاید از کاربری شروع کنیم.

انواع کاربری های زمین

کاربری به طور کلی اینطور تعریف میشود: کارکردی که شما میتوانید در آن زمین به خصوص انجام دهید را کاربری میگویند.

این کاربری در شهر و روستا متفاوت است. در شهر ها به اسم پهنه نیز شناخنه میشود که تحت عنوان طرح تفصیلی شهری به شهرداری ها ابلاغ می شود. به طور کلی 5 نوع پهنه در فضای شهری قابل تعریف است:

1. پهنه مسکونی: که با حرف اختصاری انگلیسی R که مخفف کلمه Residential است شناخته میشود. هرکدام از این حروف اختصاری معمولا عددی درکنارشان می آید که نشان دهنده تبصره مربوط به آن است. به عنوان مثال پهنه R122 یعنی شما میتوانید در قطعه زمینتان ساختمانی تا 5 طبقه و تراکم 300% بسازید.
2. پهنه خدمات و فعالیت: پهنه خدمات و فعالیت با حرف اختصاری انگلیسی S که مخفف کلمه Service است شناخته می شود. پهنه S به معنای این است که شما میتوانید در زمینتان فقط فعالیت های تجاری، اداری، کارگاهی و یا خدمات شهری داشته باشید. این پهنه به چند زیر پهنه با کد های اختصاری منحصر به فرد تقسیم می شود:

S1 (تجاری و اداری):

S111 و S112: مراکز اصلی تجاری، اداری، تفریحی و خدماتی در مقیاس شهر.

S121 ، S122 و S123: محور ها و گستره های تجاری، اداری و خدماتی در مقیاس منطقه.

S2 (خدمات):

S211 و S212: خدمات ویژه (مانند بیمارستان و دانشگاه).

S221: خدمات حمل و نقل (پایانه های شهری و فرودگاه).

S3 (صنعتی و کارگاهی):

S311: کارگاه های شهری.

S321: صنایع پاک و فناوری بالا.

3. پهنه مختلط : پهنه مختلط که با حرف اختصاری انگلیسی M که مخفف کلمه Mix است شناخته می شود. این پهنه به این معناست که شما میتوانید در زمینتان ترکیبی از مسکونی و تجاری و اداری را داشته باشید. برایتوضیح بیشتر اینطور عرض کنم که یعنی شما میتوانید ساختمان چند واحدی ای بسازید که در همکف چند مغازه یا واحد تجاری نیز بسازید. برای درک بهتر در ذیل چند نمونه آورده ایم:

M1  (فعالیت با مسکونی):

M11 : فضای مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی

M12 : فضای مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی

M2 (فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی) :

M21 : فضای مختلط فرهنگی و تفریحی با مسکونی

M22 : فضای مختلط ویژه که شامل سیاحت گاه و زیارتگاه ها و بقاع متبرکه و امازاده ها و بافت های تاریخی و باستانی با مسکونی میشود.

4. پهنه حفاظت و سبز: پهنه حفاظت و سبز که با حرف اختصاری G که مخفف کلمع Green است، شمال پارک ها و فضای سبز شهری و پارک های عمومی و پارک های جنگلی میشود. در این پهنه های شما حق هیچگونه ساخت و ساز مسکونی ندارید.

این تعریف از پهنه در فضای شهری بود. حالا بریم سراغ کاربری های مختلف زمین در فضای روستایی و غیر شهری. این کاربری ها تحت عنوان طرح هادی هر 10 سال یکبار از طرف بنیاد مسکن استان به استانداری ها، شهرداری ها و دهیاری ها ابلاغ می گردد. به طور کلی فضا های غیر شهری به 9 کاربری مختلف تقسیم می شود. در ادامه به عنوان و توضیح مختصری از آنها می پردازیم:

1. کاربری مسکونی: املاک و زمین هایی که برای سکونت و ساخت مسکن یا ویلا در نظر گرفته شده است.
2. کاربری تجاری: املاکی که برای فعالیت های بازرگانی، خرید و فروش کالا و خدمات استفاده می شود. به عنوان مثال مغازه ها، فروشگاه های زنجیره ای و مراکز خرید جزو این کاربری قرار می گیرند.
3. کاربری اداری: دفاتر کار، شرکت ها و موسسات خدماتی و سازمان های دولتی و خصوصی جزو این کاربری قرار می گیرند.
4. کاربری صنعتی: زمین ها و ساختمان هایی که برای تولید و تبدیل مواد اولیه به یک محصول مورد استفاده قرار میگیرند. مانند کارخانه ها، کارگاه ها و شهرک های صنعتی.
5. کاربری کشاورزی: اراضی و زمین هایی که برای کشت محصولات زراعی و باغداری مورد استفاده قرار می گیرند وهمچنین دامداری ها نیز جزو کاربری کشاورزی قرار می گیرند.
6. کاربری آموزشی و فرهنگی: مدارس، دانشگاه ها، کتابخانه ها، موزه ها و مراکز فرهنگی که برای آموزش و ارتقای فرهنگی جامعه مورد استفاده قرار می گیرند.
7. کاربری ورزشی و تفریحی: پارک ها، زمین های ورزش، سالن های ورزشی، باشگاه ها و مراکز تفریحی زیر مجموعه این کاربری هستند.
8. کاربری خدماتی و درمانی: بیمارستان ها، درمانگاه ها ، داروخانه ها و مراکز بهداشتی که خدمات درمانی و بهداشتی ارائه می دهند.
9. بدون کاربری: اراضی و زمین هایی که هنوز کاربری مشخصی برای آنهاتعریف نشده و به عنوان اراضی ذخیره و توسعه شهری از آنها یاد می شود.

طرح هادی و بافت چیست؟

همانطور که بالاتر گفته شد، هر 10 سال یکبار بنیاد مسکن طرحی را به استانداری ها، شهرداری ها و دهیاری ها ابلاغ میکند
که به طرح هادی معروف است. این ابلاغیه شامل تمامی اراضی و زمین های شهری، غیر شهری و روستایی آن استان می شود.
در طرح هادی به تفصیل تمام کاربری های زمین های غیر شهری را مشخص میکند.
بر اساس این طرح میتوان محدوده بافت روستا ها و شهر ها را دید. برخی از اراضی و زمین ها داخل بافت قرار می گیرند
که بر اساس طرح هادی میتوان به کاربری آنها پی برد. و اراضی و زمین هایی که خارج از بافت هستند نیز مشخص می شود.
قابل تاکید است که این طرح هر 10 سال یکبار توسط بنیاد مسکن ارائه می شود.

چرا نیاز به تغییر کاربری زمین است؟

دلایل مختلفی وجود دارد که شما تصمیم به تغییر کاربری زمین بگیرید. مثلا زمین شما قبلا باغ بوده است ولی با گذشت زمان درخت ها فرسوده شده اند و میخواهید ویلایی بسازید و از آن به صورت باغ ویلا استفاده کنید. با تغییر کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی هم ارزش ریالی زمینتان بالاتر میرود و هم اجازه خواهید داشت در آن ساخت و ساز داشته باشید.

چطور زمینمان را تغییر کاربری دهیم؟

برای تغییر کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی ابتدا باید بدانید آیا زمین شما شامل طرح هادی می شود یا خیر.
یعنی داخل بافت قرار دارد یا خارج از بافت. اگر داخل بافت باشد شما می توانید با مراجعه به جهاد کشاورزی ، نامه برائت اخذ کنید.
سپس با ارائه درخواست خود مبنی بر تغییر کاربری به وزارت جهاد کشاورزی،
این وزارت موظف است ظرف مدت دو ماه کمیسیونی تحت عنوان کیمیسون تبصره 1 ماده 1 تشکیل بدهد.
این کمیسیون بر اساس مصوبه مجلس شورای اسلامی در تاریخ 1/8/1385 باید متشکل از نماینده وزارت جهاد کشاورزی (به عنوان رئیس کمیسیون)، نماینده استانداری، نماینده منابع طبیعی و نماینده سازمان برنامه و بودجه استان باشد، در ضمن نماینده دادگستری استان بدون حق رای می تواند در این جلسه حضور داشته باشد. خروجی و تصمیمات این کمیسیون لازم الاجرا و قطعی است و تنها از طریق مراجع قضایی قابل اعتراض است. و همچنین این کمیسیون وظیفه رسیدگی به جرائم و تخلفات اراضی کشاورزی را بر عهده دارد.

با تصمیم این کمیسیون شما می توانید به راحتی تغییر کاربری زمینتان را انجام دهید. در این صورت دهیاری یا شهرداری موظف است به شما انشعابات آب ، برق و گاز ارائه دهد.