برسی ارزش مسکن از سال 1357تا1405
تحلیل رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۵۷ تا ۱۴۰۴ + پیشبینی بازار مسکن تا سال ۱۴۰۵
مسکن همواره یکی از اساسیترین نیازهای انسان بوده است؛ اما در ایران، این نیاز ساده در گذر زمان به یکی از مهمترین ابزارهای سرمایهگذاری و حفظ ارزش پول تبدیل شده است. از سال ۱۳۵۷ تا ۱۴۰۴، بازار مسکن مسیر پرنوسانی را طی کرده و اکنون به نقطهای رسیده که نهتنها برای سکونت، بلکه برای بسیاری از افراد، تنها گزینهی قابلاعتماد برای سرمایهگذاری محسوب میشود.
در این مقاله، نگاهی دقیق خواهیم داشت به روند رشد قیمت مسکن در طول بیش از چهار دهه گذشته، تأثیر سیاستهای اقتصادی و اجتماعی، و در نهایت پیشبینی آینده بازار مسکن تا سال ۱۴۰۵ با نگاهی به مناطق جدید سرمایهگذاری اطراف تهران مانند شهرک زیبادشت.
ارزش مسکن در ابتدای انقلاب (۱۳۵۷ تا ۱۳۶۷)
در سالهای منتهی به انقلاب اسلامی، قیمت هر مترمربع خانه در تهران بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ تومان بود. این اعداد شاید امروزه باورنکردنی باشند، اما آن زمان با سطح درآمدها همخوانی داشت.
با وقوع انقلاب در سال ۱۳۵۷ و سپس آغاز جنگ تحمیلی در سال ۱۳۵۹، کشور وارد دوران رکود و بیثباتی اقتصادی شد. در این سالها:
-
ساختوساز تقریباً متوقف شد،
-
تورم افزایش یافت،
-
و ارزش پول ملی کاهش پیدا کرد.
در نتیجه، بازار مسکن وارد فاز رکودی شد اما در نیمه دوم دهه ۶۰ با آغاز بازسازی، قیمتها آرامآرام روند صعودی به خود گرفتند.
دهه ۷۰: دوران بازسازی و آغاز رشد
با پایان جنگ و شروع برنامههای توسعه اقتصادی، بازار مسکن دوباره فعال شد. دولت وقت سیاستهای حمایتی برای ساختوساز را آغاز کرد. در این دوران:
-
تقاضا برای خرید و اجاره مسکن بهطور قابلتوجهی افزایش یافت،
-
بانکها شروع به ارائه وامهای مسکن کردند،
-
و پروژههای عمرانی بزرگی در شهرها آغاز شد.
در سال ۱۳۷۶، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۶۰ هزار تومان بود؛ یعنی نسبت به دهه قبل بیش از ۳۰ برابر افزایش.
دهه ۸۰: آغاز جهشهای بزرگ قیمتی
دهه ۱۳۸۰ نقطهی عطفی در تاریخ مسکن ایران است. در سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۶ قیمت مسکن تقریباً دو تا سه برابر شد. رشد نقدینگی، افزایش درآمدهای نفتی، و ورود سرمایههای سرگردان به بازار ملک باعث شد قیمت هر متر آپارتمان در تهران از ۴۰۰ هزار تومان به بیش از ۱.۵ میلیون تومان برسد.
در همین دوران، دولت طرح مسکن مهر را آغاز کرد. هدف آن تأمین خانه برای اقشار کمدرآمد بود، اما در عمل به دلیل ضعف زیرساخت، کمبود حملونقل و دوری از مراکز شهری، تأثیر محدودی بر کاهش قیمتها داشت.
دهه ۹۰: تورم سنگین و جهشهای پیاپی
از سال ۱۳۹۱ به بعد، تحریمها، تورم و کاهش ارزش ریال تأثیر مستقیم بر بازار مسکن گذاشتند. در سال ۱۳۹۲، میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران حدود ۳.۵ میلیون تومان بود؛ اما در سال ۱۳۹۸ این رقم به حدود ۱۳ میلیون تومان رسید.
در این دهه، مسکن بیش از هر زمان دیگری تبدیل به کالایی سرمایهای و ضدتورمی شد. مردم برای حفظ ارزش پول خود به سمت خرید ملک، زمین و ویلا حرکت کردند.
🔹 با آغاز دهه ۱۴۰۰، افزایش قیمت دلار و تورم عمومی باعث شد بازار مسکن وارد مرحلهی جهش بیسابقهای شود.
بازار مسکن از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳
در این سالها، افزایش نرخ ارز، رکود اقتصادی، تحریمها و نبود سیاستهای پایدار باعث شد قیمت هر متر مسکن در تهران به طور میانگین از ۲۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ به ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ برسد.
در حالیکه قدرت خرید مردم کاهش یافت، سرمایهگذاران بزرگ و خریداران نقدی بیشترین نقش را در معاملات داشتند. در بسیاری از مناطق، بازار وارد رکود معاملاتی شد؛ یعنی قیمتها بالا رفت اما خرید و فروش کم شد.
[ جدول مقایسه رشد قیمت و تورم ۱۳۵۷ تا ۱۴۰۳]
| دهه | میانگین قیمت هر متر مسکن (تخمینی) | نرخ تورم میانگین | وضعیت بازار |
|---|---|---|---|
| ۱۳۵۷–۱۳۶۷ | ۱–۳ هزار تومان | ۱۵٪ | رکود بهدلیل انقلاب و جنگ |
| ۱۳۶۸–۱۳۷۹ | ۵ تا ۶۰ هزار تومان | ۲۰٪ | بازسازی و شروع رونق |
| ۱۳۸۰–۱۳۸۹ | ۴۰۰ هزار تا ۱.۵ میلیون | ۱۸٪ | جهش قیمتی |
| ۱۳۹۰–۱۳۹۹ | ۳.۵ تا ۱۳ میلیون | ۳۰٪ | تورم بالا و سرمایهگذاری زیاد |
| ۱۴۰۰–۱۴۰۳ | ۲۵ تا ۹۰ میلیون | ۴۰٪+ | رشد بیسابقه و رکود معاملاتی |
سیاستهای دولتی و اثر آنها بر بازار
سیاستهای مختلفی در چهار دهه گذشته برای کنترل یا تحریک بازار مسکن اجرا شدهاند، از جمله:
-
مسکن مهر (۱۳۸۶): افزایش عرضه اما باکیفیت و موقعیت پایینتر از انتظار.
-
مالیات بر خانههای خالی (۱۳۹۹): در عمل تأثیر محدودی داشت.
-
نهضت ملی مسکن (۱۴۰۱ به بعد): هدف ایجاد ۴ میلیون واحد تا ۱۴۰۵ است، اما با توجه به مشکلات بودجه و تورم ساخت، احتمال تحقق کامل آن پایین است.
در نتیجه، این طرحها نتوانستهاند رشد مداوم قیمتها را مهار کنند، زیرا تورم، هزینه زمین و مصالح، و کمبود زمین شهری همچنان در حال افزایش است.
رشد بازار ویلا و زمین اطراف تهران
در حالی که خرید آپارتمان در پایتخت برای بسیاری از مردم غیرممکن شده، بازار ویلا و باغویلاهای اطراف تهران رشد چشمگیری داشته است.
مناطقی مانند کردان، تهراندشت، شهریار، ملارد و بهویژه شهرک زیبادشت در استان البرز به مقاصد اصلی سرمایهگذاری ملکی تبدیل شدهاند.
شهرک زیبادشت به دلیل ویژگیهای خاص خود از سایر مناطق متمایز است:
-
منابع آب مستقل و فراوان (چاههای عمیق اختصاصی و سهمیه آب کشاورزی)،
-
سندهای ششدانگ تکبرگ،
-
زیرساخت کامل آب، برق، گاز، تلفن و اینترنت پرسرعت،
-
امنیت ۲۴ ساعته و سیستم پلاکخوان هوشمند،
-
خیابانهای عریض با طراحی سوئیسی،
-
و موقعیت عالی در ۴۵ دقیقهای غرب تهران.
به همین دلیل، زیبادشت در سالهای اخیر تبدیل به یکی از مناطق محبوب سرمایهگذاران بزرگ و خریداران ویلاهای لاکچری شده است.
پیشبینی بازار مسکن در سالهای ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵
با توجه به دادههای اقتصادی، بازار مسکن در دو سال آینده همچنان تحت تأثیر سه عامل اصلی قرار خواهد داشت:
-
تورم عمومی اقتصاد:
تا زمانی که تورم بالای ۳۰٪ در کشور وجود دارد، مسکن نیز به رشد خود ادامه خواهد داد. حتی در شرایط رکود معاملاتی، قیمتها بهسختی کاهش پیدا میکنند. -
افزایش هزینه ساخت و کمبود زمین شهری:
با بالا رفتن قیمت مصالح و زمین، عرضه مسکن کاهش مییابد و همین موضوع فشار افزایشی بر بازار وارد میکند. -
رشد مناطق ویلایی اطراف تهران:
بسیاری از سرمایهگذاران برای حفظ ارزش دارایی خود، به سمت خرید زمین یا ویلا در اطراف تهران میروند. مناطقی مانند شهرک زیبادشت، کردان و دماوند بیشترین رشد تقاضا را تجربه خواهند کرد.
بر اساس برآورد کارشناسان، در صورت تداوم روند فعلی، قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در سال ۱۴۰۵ ممکن است به ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان برسد.
اما از سوی دیگر، احتمال رکود معاملاتی نیز وجود دارد، زیرا توان خرید مردم کاهش یافته است. در چنین شرایطی، سرمایهگذاران بزرگ با تمرکز بر زمین و ویلاهای لوکس میتوانند سود بالاتری کسب کنند.
جمعبندی و پیشنهاد سرمایهگذاری
بازار مسکن ایران از سال ۱۳۵۷ تا ۱۴۰۴، چهار مرحله اصلی را پشت سر گذاشته است:
-
رکود (۱۳۵۷ تا ۱۳۶۷)
-
رشد تدریجی (دهه ۷۰)
-
جهش بزرگ (دهه ۸۰ و ۹۰)
-
افزایش شدید و رکود معاملاتی (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴)
پیشبینیها نشان میدهد که در سالهای آینده نیز، مسکن همچنان یکی از مطمئنترین بازارهای سرمایهگذاری باقی خواهد ماند. با این حال، تمرکز از آپارتمانهای شهری به سمت ویلاهای اطراف تهران و پروژههای زمینمحور در حال تغییر است.
بنابراین اگر قصد سرمایهگذاری دارید، مناطقی مانند شهرک زیبادشت به دلیل:
-
موقعیت عالی،
-
رشد مستمر ارزش زمین،
-
امنیت بالا،
-
و منابع آبی پایدار،
میتوانند یکی از بهترین انتخابهای شما در سالهای آینده باشند.
📌 نتیجهگیری نهایی:
بازار مسکن ایران بازاری پرنوسان اما در بلندمدت همیشه صعودی بوده است. هرچند قیمتها ممکن است در مقاطع کوتاهمدت دچار رکود یا ثبات شوند، اما در چشمانداز کلی، با رشد جمعیت، تورم و محدودیت عرضه، روند صعودی ادامه خواهد داشت.
در چنین شرایطی، سرمایهگذاری هوشمندانه و انتخاب مناطق آیندهدار مانند شهرک زیبادشت، میتواند تفاوت میان حفظ سرمایه و چندبرابر شدن آن را رقم بزند.
پیش پیش بینی قیمت مسکن 1405 ، پیش بینی آیند بازار مسکن سال 1405
1404.8.7
سلام و عرض ادب
هر سال بعد از 6 ماه اول سال معمولا در شش ماه دوم سال تحلیلی براساس اتفاقات موجود در بازار مسکن و املاک برای متخصص بازار مسکن، سرمایه گذاران کلان کشور و خانواده محترم فعالان مشاورین املاک عزیز و سایر مردم عزیز کشور قرار میدهم.
براساس تحلیل بنده تصویر فوق که تهیه کرده ام، از چند تصویر تحلیل کاملی از سال 1405آینده بازار مسکن است. متن تحلیل تصویر فوق اماده است ولی موارد رو لازم دانستم که باید بهش اضافه کنم که در حالا تهیه است. چرا که بسیاری از دوستان و عزیزان و همکاران تقاضا دارند، تحلیل سال آینده با مقایسه با بازارهای مثل دلار و طلا و بورس و.. مقایسه شود تا دقیق تر متوجه سود و زیان و فرصت و ریسک زیاد بازار مختلف اقتصادی شوند ، اما تخصص بنده در بازار املاک است ولی چون بسیاری افراد امروز جهت سرمایه گذاری با حجم زیادی از نظرات افراد فاقد تخصص وتجربه کافی در فضای مجازی روبرو هستند نمیدانند کدامش را انتخاب کنند برای همین ابتدا باید تمام موارد فوق را با تحلیل کوچک بیان کرد. بارها اعلام کردم طی سالهای گذشته مشکلات بازار املاک چگونه است، افزایش جهشی قیمت ها و هزینه ساخت در مقابل کاهش درآمد های مردم و کوچک شدن توان مالی و قدرت خرید خانواده ایرانی مردم در خرید املاک و حتی بحث کاهش توان اجاره املاک مسکونی و تجاری و رکود بیشتر و فشار بیشتر و ارزش افزوده کمتر و کمتر در نتیجه تورم بیشتر و بیشتر، و این چرخه ادامه دارد تا اینکه دیدگاه جدید باعث ایجاد ، ایجاد فرصت جدید ،و جهت دهی جدید سرمایه مالی و.. به سمت ثبات اقتصادی و رشد متناسب اقصاد و رشد توان خرید و استفاده صحیح شود.
یک سوال خوب و عالی از سروران در مورد باز املاک 1404.8.7
سلام جناب مهندس ظفر یاری وقت بخیر ، به نظر شما که در کار املاک تخصص دارید ، وضعیت ملک در قبل از سال افزایش داره مثل طلا ؟
سلام و عرض ادب
آنچه نظر بنده است .
دو موضوع وجود دارد هدف از سرمایه گذاری خرید ملک شخصی جهت استفاده است حتما خرید انجام بدهید ، مخصوص اگر میخواهید خانه خود را ارتقاء بدهید و از لحاظ قدمت ساخت ، متراژ بزرگتر وامکانات بهتر بخرید و قصد دارید یک محله بهتر از لحظه فرهنگی و اجتماعی و خانوادگی و کاری و… تغییر مکان دهید، و یا اصلا مستاجر هستید و یا خانه اولی هستید برای اولین بار میخواهید صاحب خانه و جایگاه امن برای خود و خانواده بشوید و اصلا ریسک طلا و دلار و بحث ، بازی اقتصادی و غیر وارد نشوید .
( هر فرد و خانواده ای نیاز به خانه و سر پناه دارد ، جهت زندگی و کسب آرامش روحی و روانی و جسمی ، افزایش امید به زندگی ، قدم اول جهت موفقیت های بزرگ تر در جامعه امروز است و
دقت کنید موضوع مهم و (پنهان قدرت اقتصادی معاملات املاک: که در مقاله ای جداگانه کامل بیان کردم ) در تمام دنیا تقریبا 70 درصد سرمایه اقتصادی مالی هر کشور به ملک و املاک آن کشور اختصاص دارد و این موضوع چه در ایران و چه در اروپا و چه امریکا و چه افریقا صدق میکند، این 70 درصد شامل ثروت بسیاری زیادی در تمام جهت اقتصادی کشور از زمینهای کشاورزی تا باغات ، معادن تا صنایع و زیر ساخت های اساسی و دولتی و نظامی وکارخانه و ادارات واماکن تجاری، خدماتی وتوزیعی تا بحث املاک مسکونی ویلای وآپارتمان و.. میباشد واین سبد اقتصادی ملک واملاک در تمام دنیا امن ترین و بهترین وسود اور ترین مال است، که معمولا مادم العمر است ،غیر قابل استهلاکی و خراب نشدنی و با استفاده از منفعت آن تمام نشدنی است و برای نسلهای بعدی نیز ماندگار است و حتی در آیندگان با افزایش روز به روز فناوری های جدید اطلاعات و ارتباطات ، و آینده مثل هوش مصنوعی نمی توان جایگزینی برای املاک و زمین ایجاد کرد، که این ویژگی های را داشته باشد ،( ولی بحث دلار وطلا فقط در زمان بحران اقتصادی و سیاسی و.. ثبات ارزش اقتصاد داخلی در مقابل اقتصاد خارجی است است و در تناسب جهانی فعالیت کسب درآمدی سود آور سود ندارد، و در تمام دنیا امروز و همه کشورهای از جهان اول تا جهان سوم به راحتی قابل سرقت است و خودش برای مالک این دارایی باعث +امنیت اقتصادی مالی + است ولی در عوض- امنیت جانی و بحث سرقت تمام دارای منقول در کسری از ثانیه و غفلت- ممکن درخطر باشد.)
حالا در ایران عزیز
مخصوص در شهر بزرگ مثل تهران ، و مشهد و… که قیمت اصلا از سال قبل تغیر نکرده است با توجه به گرانی تمام تعرفه دولتی ،اجناس و کالا های ساختمانی ، بهترین فرصت برای خانه اولی ها است ،
ولی برای بحث سرمایه گذاری در املاک جهت کسب سود ،سود مالی جهانی ، ۹۸ درصد فایل های املاک در بازار ایران سود ریالی دارد و با توجه به درآمد ریال نسبت به درآمدی دلاری ارزش سرمایه گذاری اقتصادی جهانی ندارد (مگر زمین و املاک و پروژه های خاص که برنامه خاص و درآمدهای دلاری دارد در نهایت ارزش جهانی و یا فرصت پنهان است )
حالا با توجه به اتفاقات فعلی جهان و اینکه آقای ترامپ فردی اقتصاد دان خود را معرفی میکند و جهت افزایش قدرت مالی آ مریکا برنامه دقیق با افراد متخصص و تحلیل گران اقتصادی و سیاسی و اجتماعی دارد ، مثل سابقه ی موفق فعالیتش در بازار املاک آمریکا ، میخواهد برای اقتصاد بیمار امریکا ، با نسخه درمان جدید، قدرت جدید و فرصت های جدید نو ایجاد کند، حالا با فشار تحریم کشور های مهم از نظر موقعیتی و یا با جنگ نیابتی و پنهان و غیر مستقیم و ایجاد عدم تعادل در بازارها جهانی و ایجاد فرصت بیشتر و با زمان طولانی درجهت کسب سود اقتصادی ار منابع سایر کشورها دنیا مخصوص منطقه ثروت مند از نظر منابع خاورمیه
(یعنی در اصل ارزش واحد پول ایران ریال کاهش دارد و طلا و دلار در جایگاه ارزش جهانی خودش است،سود ندارد بلکه تناسب ارزش جهانی دارد، در نهایت سال آینده تقریبا ۴۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت طلا و دلار در ایران وجود دارد)
چرا که افزایش قیمت طلا و دلار باعث افزایش قدرت مالی و سلطه اقتصادی وسیاسی امریکا در جهان بر سایر کشورهای هستند، که واحد پولشان جهانی نیست و پایه مادر دلار و طلا است، مثل ایران عزیز که میخواهد یکی بازیگران اصلی و دارای استقلال و آزادی و دارای قدرت تصمیم گیری جهت منفع ملت و پیشرفت مردم در همه جهات باشد و حال اگر سیاسیت و برنامه ریزی دقیق و بروز و متناسب بحران ها نباشد و یا هم برنامه و سیاست دقیق و بروز جهت پیشرفت باشد ولی در عمل و واقعیت درست و یا به موقع زمانی مناسب انجام نشود ،این وسط ارزش خدمات دست مزد ،ارزش پول ، سایر کالا تولیدی و حتی زمین و املاک در کشور ایران کاهش پیدا میکند، مخصوص ایران عزیز ،
و در نهایت با روش سنتی فعلی حتی سرمایه گذاری دلاری در ایران در زیر ساخته های اساسی مهم ارزش دلاری و سود دلاری جهانی ندارد و کشور با کمبود زیر ساخت مثل آب و برق و گاز و سوخت و سایر مثل بحث مثل آب والودگی وآفات و بیماری ، کشاورزی و دامداریی و کاهش کیفیت وکمیت تولید کارخانه ها و… ایجاد میشود و بانک ها با بحران نقدینگی جاری و برگشت سرمایه و بحث تبدیل سرمایه و… مواجه میشوند و چرا که بزرگترین سرمایه بانک ها املاک و بازهای اقتصادی پویا هستند ، عدم صرفه اقتصادی و علمی با روش های سنتی مدیریتی در هر گونه مشاغل و حتی موسسات و ادارات و سازمانها با تعرفه ثابت تعیینی سالانه و 6 ماه دوره ها با قیمت ریالی وهزینه دلاری و مجتمع تجاری و مجتمع مسکونی بزرگ و املاک گران قیمت بیشترین زیان را میکنند، چرا که هزینه دلاری مصرفی و نگهداری و درآمد وتعرفه ریالی نهایت باعث زیان است.
***
ولی این وسط ،هر وقت جای افرادی و کشوری زیان میکنند، جای دیگر افرادی و کشوری سود میکنند ، سودش برای افرادی و کشوری است که درآمد و سرمایه دلاری دارند، مثلا طرف خانه در کشور خارج بفروشد، بیاید ایران ۲۰ خانه مثل همون بهش میدهند و یک باره از فردی عادی به فرد ثروت مند تبدیل میشود هم خودش هم نسلش .
یا مثل طلا فروشی های و تاجران دلاری که طی این چند سال اخیر به سرعت و جهشی ثروتمند شده اند. حالا طلا فروش و تاجر چه میخرد ؟اون مال و کالا و اون خدمات وحتی ملک و املاک رشد دلاری دارد و سود عاقلانه.
(البته دولت محترم از چند سال قبل برنامه دارد پایه پولی ایرانی تبدیل به طلا و سکه میکند و ورود طلا طی سالها آزاد کرده است هی سکه و شمش طلا ، پیش فروش میکند . تا در مقابل این حوادث مقاوم باشد، امروز هر ایرانی سریع پول نقد، سکه و طلا میخرد)
راه حل این مشکلات و بحران اقتصادی فعلی در ایران در تغییرات در دیدهگاه اقتصادی و اجتماعی و سیاسی در طرفین است ، اولا تغییرات در داخل اجتماعی و اقتصاد و سیاسی ، پایه پولی دارای ثبات جهانی طلا و دوم بحث ایجاد فرصت ها جدید ، جذب و ایجاد اطمینان و اشتیاق ، و جهت دهی درست سرمایه های سرگردان بازاهای دلالی به بخش تولیدی مفید و بروز و بروز کردن زیر ساخت های اساسی و سود متناسب جهانی سرمایه را کد سرمایه داران و مردم و… که امروز هر فردی سرمایه نیروی انسانی عادی و متخصص ، سرمایه ی مالی و غیر مالی دارد و حتی جذب سرمایه متناسب جهانی از سایر کشورها جهان و مردم مشتاق سود بیشتر در بازار ها ی ایران و ابتدا رشد متناسب اقتصادی ایران تا (سال 1407 به بعد باید من و شما زبان جهانی+ انگلیسی و قوانین تجارت + در بازارهای جهانی و استفاده از فناوری+ اطلاعات و ارتباطات و هوش مصنوعی و هوش واقعی فردی و تحلیلی در سیاست و اقتصاد و اجتماع و فرصت شناسی و امتیاز ویژه که در کشور و شهر و موقعیت جغرافیایی و.. و جایگاهی هستیم استفاده کنیم ) و بعد از این زمان جهش اقتصادی شروع میشود.
با آروزی سلامتی و موفقیت در هر جایگاهی فردی و اجتماعی که در ایران عزیز هستید.
( انتشار و استفاده از این مطالب با ذکر منبع مجاز و حلال میباشد)
در مقاله بعدی
مقاله مهم مشاوران املاک در ایران: نقشهای روزمره و قدرت اقتصادی پنهان آنها در جهت دهی اقتصاد خرد و کلان کشورها
مچکر از نظر جامع و کامل شما